Q: 律師您好～
房屋為平房，產權關係為祖父買地建屋--->房屋及土地分割
(因為三合院，所以土地及房屋為不同人 )
父親得到贈與的房屋，在父親過世前，我與父親以買賣關係取得
而房屋位於另一位地主的土地上
現在地主以土地法104條，提起訴訟
說父親當初買賣時無先告知地主
地主以他有優先購買權訴請買賣無效，要我塗消登記
而父親過世後，我也辦理了拋棄繼承
試問我要如何保住我的房屋呢？
謝謝您的回復
A:
您好:
一、土地法第104條規定:基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有衣同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先權人。
二、是以土地法第104條所規定之基地所有權人之優先購買權乃具有相對之物權效力，非如土地法第三十四條之一第四項規定之土地共有人優先購買權僅有債權效力。故當初你父親將系爭房屋出賣與你，若未通知基地所有權人，則你們系爭房屋之買賣契約對地主無效，地主是可主張系爭房屋買賣契約無效，而請求塗銷你們就系爭房屋所為之所有權移轉登記。
黃柏彰律師謹敬.
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