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請教住戶管理費的問題


王OO 發問於 2006-05-26 | | 民生消費休閒業

Q: 律師您好,

我有一個朋友最近與該管理委員會發生管理費的爭執。
該管理委員會,最近決定管理費中的公共電費的分攤,
改以各用戶的用水度數作為計算標準。

朋友覺得該電費的分攤比例並不合理,
想要求管委會提供各住戶的用水度數作為參考。
但是管委會已無法查詢詳細資料拒絕。
同時也拒絕我朋友以管委會的名義代為申請
(似乎是因為該管委會並非合法登記)。

想請問:
1. 如果要拒繳管理費,他應該如何自保?
2. 如果我朋友自行以管委會的名義,
向水公司申請各用戶明細,會否觸犯偽造文書?
會有刑責嗎?

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黃儁怡

律師

善名國際法律事務所

A:  王先生您好!
您的問題看似簡單,其實所涉及之層面相當複雜,因此以下分為三個層面( 一. 決議是否合法? 二. 管委會可否拒絕閱覽? 三. 是否涉及偽造文書?)來探討:
一 關於管委會決議,公共電費的分攤,改以各用戶的用水度數作為計算標準,是否合法?
公寓大廈管理條例第十條第二項規定: 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。同條例第三十七條規定 : 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。因此,除區分所有權人會議( 即住戶大會,會議決議方式請參照同條例第25條以下之規定)或規約另有規定者外; 原則上,應由公共基金、或各住戶按比例支付。且按照公寓大廈管理條例施行細則第二條第一項規定: 本條例所稱區分所有權比例,指區分所有權人之專有部分依本條例第五十六條第三項測繪之面積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。建築物已完成登記者,依登記機關之記載為準。這是一項公示之標準。該管委會為何捨簡就繁 ,以水費度數為標準 ,實令人不解! 況且每月之水費仍會發生變動, 豈不造成每月計算之難度?


二 管委會可否以無法查詢詳細資料,拒絕提供閱覽?
公寓大廈管理條例第三十五條規定: 利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。第二十條規定: 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告...,管理負責人或管理委員會拒絕前項公告經催告於七日內仍不公告時,得報請主管機關或訴請法院命其公告。 因此 關於公費之分攤及其他應負擔費用之情形,到底如何計算,利害關係人甚至住戶應該有權要求閱覽或影印,管理負責人或管理委員會不得拒絕。而且依照第二十條之規定: 管委會應定期將應分擔或其他應負擔費用之收支情形公告,如不公告時, 建議以存證信函催告於七日內公告, 逾期即報請主管機關或訴請法院命其公告。並得由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰(同條例第四十八條第三款) ;或由直轄市、縣(市)主管機關得處四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰(同條例第四十九條第七款)。


三 自行以管委會的名義,向水公司申請各用戶明細, 是否涉及偽造文書?
如 台端無管委會代表權、 無制作權 ,卻以管委會的名義對外發文,足以生損害於公眾或他人者,有可能構成刑法第 210條偽造私文書罪,得處五年以下有期徒刑, 不可不慎。

黃儁怡律師事務所 黃儁怡律師

參考法條
公寓大廈管理條例
第十條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。
前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。

第十八條 公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備,由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額,由中央主管機關定之。
公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。
第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金,於本條例公布施行前,起造人已取得建造執照者,不適用之。

第二十三條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。
規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
四、違反義務之處理方式。
五、財務運作之監督規定。
六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。
七、糾紛之協調程序。

第三十五條 利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。

第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。

第二十條 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。
管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告於七日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。

第四十八條 有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:
一、管理負責人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責任保險之義務者。
二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。
三、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者。
四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務,顯然影響住戶權益者。

第四十九條 有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:
一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。
二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定,經制止而不遵從者。
三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。
四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。
五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。
六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。
七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。
八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。
有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為,因而致人於死者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金;致重傷者,處六個月以上五年以下有期徒刑,得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。



「公寓大廈管理條例施行細則」
中華民國94年11月16日內政部台內營字第0940011177號令發布修正

第 二 條  本條例所稱區分所有權比例,指區分所有權人之專有部分依本條例第五十六條第三項測繪之面積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。建築物已完成登記者,依登記機關之記載為準。
同一區分所有權人有數專有部分者,前項區分所有權比例,應予累計。但於計算區分所有權人會議之比例時,應受本條例第二十七條第二項規定之限制。

中華民國刑法 (民國 94 年 02 月 02 日 修正)
第 210 條 偽造、變造私文書,足以生損害於公眾或他人者,處五年以下有期徒刑。

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