Q: 律師您好:
我本身有房間在出租
最近有位房客已有3個月房租未繳
而且電話換了也找不到人
前去找他的時候發現電表有在動但是敲門卻不開
請問這時候我可以做什麼動作嗎?
可以直接開門進去嗎?
謝謝您的回復
律師
A:
您好:
一、房東雖為房屋所有權人,但於租賃關係存續中,房客對於租屋有使用權限,房東如未經房客允許,不得擅自進入,合先敘明。
二、針對本題房客有3個月租金未付情事,依土地法第100條第3款規定,台端應先以房客預付之押租金抵償;抵償後,如仍有積欠租金達2個月以上之事實,台端即可寄發存證信函以催告房客限期支付租金,並表明逾期未繳納,即終止租約。
三、雙方租約終止後,房客如未搬遷,按照一般法律程序,台端應先行起訴請求對方遷讓房屋,並於取得勝訴判決後,始得由公權力介入以強制房客搬離。
四、如上所述,今房客雖有租金未付情事,但房東如未經同意即擅自開門進入該租屋,則恐有涉及刑法第306條「侵入住宅」罪之嫌,或須負民法第195條第1項侵害隱私權之損害賠償責任,特請注意。
五、法源參考:
(一) 刑法第306條第1項(無故侵入他人住宅罪):「無故侵入他人住宅﹑建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑﹑拘役或三百元以下罰金。」
(二) 民法第195條第1項(侵害人格權之損害賠償):「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。」
(三) 民法第440條(支付租金遲延之效力):「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」
(四) 土地法第100條規定:「出租人非因下列情形之一,不得收回房屋:…。第3款:承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。」
以上意見 提供您參考
聲威法律事務所
陳慶尚律師
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