法律論壇

A:  您好：
一、房東雖為房屋所有權人，但於租賃關係存續中，房客對於租屋有使用權限，房東如未經房客允許，不得擅自進入，合先敘明。

二、針對本題房客有3個月租金未付情事，依土地法第100條第3款規定，台端應先以房客預付之押租金抵償；抵償後，如仍有積欠租金達2個月以上之事實，台端即可寄發存證信函以催告房客限期支付租金，並表明逾期未繳納，即終止租約。

三、雙方租約終止後，房客如未搬遷，按照一般法律程序，台端應先行起訴請求對方遷讓房屋，並於取得勝訴判決後，始得由公權力介入以強制房客搬離。

四、如上所述，今房客雖有租金未付情事，但房東如未經同意即擅自開門進入該租屋，則恐有涉及刑法第306條「侵入住宅」罪之嫌，或須負民法第195條第1項侵害隱私權之損害賠償責任，特請注意。

五、法源參考：

(一) 刑法第306條第1項(無故侵入他人住宅罪)：「無故侵入他人住宅﹑建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑﹑拘役或三百元以下罰金。」

(二) 民法第195條第1項(侵害人格權之損害賠償)：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」

(三) 民法第440條(支付租金遲延之效力)：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」

(四) 土地法第100條規定：「出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：…。第3款：承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。」

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聲威法律事務所
陳慶尚律師