Q: 日前與房東談妥門市租賃細節尚未簽約，但房東因年老於近日過世，得知有2-3個兒子目前是和大兒子洽談細節，但也不清楚他或其他兒子是否會繼承此房子（因遺產稅很高），而租賃契約又必須在2-3天內完成，請問本公司該怎麼做才可確保自己的權益？契約內容是否應該增訂什麼條款來保障？
謝謝!
A:
房東過世後，妳欲承租的房屋由其繼承人當然繼承，因該房東有數位繼承人，所以該房屋為房東的兒子們所共有，除非有將該房屋全部過戶給其中一人，否則應由全體繼承人列名出租人（若房東之配偶尚生存，也應列入）。
依民法425條第1項之規定，在租賃契約簽訂，且將租賃物交由承租人占有後，縱使房屋的所有權嗣後有移轉，並不影響原本租賃契約的效力，此即為所有權移轉不破租賃之規定，因此建議妳可儘速簽訂租約。
至於契約的內容要依具體個案來認定，不過要注意的部分除前述簽約名義人外，尚有民法425條第2項的規定，即「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」
以上意見，供妳參考。
誠一國際法律事務所
蔚中傑律師
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