Q: 律師您好～
本公司為一建設公司
以地主和建商合建方式預售房屋
交屋前夕地主驟然過逝來不及辦理土地增值稅繳納
導致目前該屋僅能過戶房屋部份
土地部份則須待地主子女完成遺產稅等手續方可處理
日前已與該屋客戶達成協議
於完全過戶前每月支付一定之金額作為補償
(客戶於交屋前已繳付3/10房屋款，新台幣225萬元整)
請問
如需與該客戶訂定協議書時，須注意哪些部份才能對甲乙雙方之權利義務方能達到有效保障？
（甲方-客戶，希望每月之金額如期給付，乙方-公司，希望客戶在完全交屋前能遵守協議，不臨時生變，節外生枝)
謝謝您的協助。
A:
您好：
依你所述， 貴公司與地主間應該是屬於「合建分售」的型態才會有可能發生，房屋蓋好後，僅房屋能過戶而土地不能過戶的情形，因此我暫先以合建分售的方式回答。
基本上可分為兩面的法律關係，一面為公司與地主（現為繼承人）間之法律關係，另一面則為地主與建商對消費者之法律關係。而你所詢問的乃是屬於後者之情形，應注意的地方主要是以下幾點，供你參酌：
1.因為合建分售需要地主用印，但因地主的部分已成為繼承人，因為契約當事人已有不同，所以會有換約的問題。（若為合建分屋，則無 此情形）。
2.對客戶而言，貴公司應給付的金額、給付日期與給付方式應要明確載明。
3.給付客戶補償金額的對價，是客戶將來的協力義務，就義務內容也需明確訂定，如應於某年月日配合辦理換約、配合過戶與點交...等，並載明違反之法律效果，如應賠償多少違約金，或於何種情形下得解除契約。
因 貴公司所詢問內容仍不夠具體，故暫先回答如上，供 貴公司參酌。
誠一國際法律事務所
蔚中傑律師 敬上
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