Q: 律師您好，
我有一些關於頂讓合約和租賃合約的疑問，想請您協助釐清與提供法律建議。
案情背景：
我以66萬頂讓了一家店，店面有兩位房東，一位是前老闆，另一位是林小姐。林小姐目前打算賣房，並要求在現有租賃合約到期時，我方須將店面恢復至原始狀態。
在我與前老闆的頂讓合約中，有提到「當我方與林小姐退租時，須恢復建築執照狀況」。但我接手時，店面已經是裝潢過且房間打通，廚房與浴室也已拆除的狀況。頂讓合約中並未明確說明頂讓金額是否包含裝潢的費用。我想請教，這筆裝潢恢復費用是否應該由我方全權負擔？
租賃合約的相關問題：
租賃合約另有一項條款規定：「我方無條件同意林小姐賣屋，且需配合看屋需求」。然而，五個月前因地震導致房屋受損，林小姐一直未進行修繕，造成房屋長達四個月無法供水。我想了解，在此情況下，我是否可以要求退還這四個月的房租，或是自行修繕並向房東請求費用補償？
希望律師協助的內容：
裝潢恢復責任：頂讓合約中「恢復建築執照狀況」的條款是否意味著我方需全額負擔恢復費用？或是否有協商空間？
修繕責任與租金退還：在林小姐未履行房屋修繕義務的情況下，我方是否有權請求租金減免或自行修繕並要求費用補償？
感謝您的協助，期待您的專業建議。
A:
您好，
租約終止時，承租人應將系爭店面照原狀交還出租人。故租約終止時，應將承租人之生財器具、營業用品材、營業設施須自行清理乾淨，地板、牆壁須清洗粉刷潔白，一切恢復原狀。基此，承租人於租約終止時，倘未將系爭店面回復原狀態，承租人對出租人即應負債務不履行損害賠償責任。在您接手時，因店面已經是裝潢過且房間打通，廚房與浴室也已拆除的狀況，原本不須回復到取得建築執照狀況。但因您與前老闆的頂讓合約中，有提到您與林小姐退租時，須恢復建築執照狀況，您依約定有此義務，如不履行，會有債務不履行損害賠償責任。您亦可與屋主協商看看，是否還有必要恢復至取得建築執照狀況，因為買房屋的人看到的是現狀而決定購屋。
另有關修繕費用部分，依民法第 429 條租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。第 430 條租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。故您需定相當期限催告承租人修繕，如承租人違反修繕義務，您亦得求償代支出修繕的費用，如其他損害並得求償。
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