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遇到二房東


葉OO 發問於 2024-05-07 | 臺南 | 批發、零售及餐飲業

Q: 我們在今天1/1租賃一間店面,原房東說他是當進貨的倉庫使用目前不需要這麼大,所以將一邊已每個月2萬5出租給我們,並建立合約一年。我們租右半邊,但內含左後的廁所,房東也聲明只是堆貨用,所以不會有使用上的問題我們就沒有特地再另外做隔間。也開始小部分的裝潢做招牌也花錢開幕,再4月份突然說他左半邊貨不夠位置放了,可能會尋其他地方租賃,才跟我們說其實這裡也是他承租的,真的是傻眼。現在先問我們要不要把另一半邊順便租下來,也要跟原本地主重新簽約,價格可能也不一樣。但這樣跟原先白紙黑字說的不一樣,那萬一我們不想租那一邊,我們原本的合約是不是也應該要照常走完一年,萬一他租出去了,原本的廁所會不會變成我們必須要共用?

不動產法規 消費者債務清理 民事 不動產

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A:  您好:

法律上租賃契約係「債權契約」之性質,基於「債之相對性」的概念,原則上係端視於「何人與何人」間簽約,來判斷其相關法律關係歸屬。

您所詢情形,如您目前承租的對象(出租人)實際上係二房東,則應依約履行提供租賃物供您使用的人即為該二房東(至於該二房東究竟係與實際的屋主租?借?買?無權占用?則非所問)。而您所詢所謂「把另一半邊順便租下來」究竟係指要變更與二房東間租賃的範圍?抑或是直接承接二房東和屋主間的契約(契約轉讓)?語意有所不明,且這兩者法律上完全不同,前者您仍係向二房東承租(僅係變更承租的範圍),後者則係您直接頂替二房東原本的位置向屋主承租(但您與二房東間的契約仍要做另外處理),建議您必須搞清楚實際的情形再做決定。

倘若您無意變更與二房東間的契約、也無意承受二房東與屋主間的契約,亦即只願意保持目前的狀態,則存在的契約就仍是您與二房東間承租右半邊倉庫+左後的廁所,維持原約進行;惟倘若二房東無論基於何種原因導致屋主要收回建物(例如:另租給他人)時,會導致您與二房東間的租約可能無法履行(因二房東已經沒有使用建物的權源,自然也沒辦法繼續提供租賃物給您使用),屆時您僅能依照租約主張二房東違約向二房東求償。

以上簡單意見供參,謝謝。

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