Q: 我與房東訂立了5年租屋合約, 在房東的允許下, 我有對天花板有進行裝潢, 由房東驗收, 我出錢, 這些都有寫在合約中, 也已經驗收完畢, 因為我有出錢裝潢的關係, 所以當時訂合約時有明訂較高的違約金, 但是並沒有明訂甲方(房東)或乙方(我)得提前解除合約, 條約上面只是寫"若一方擬提早終止合約, 需於一個月前通知對方終止之意思", 現在房東說要漲租, 我不同意的話他就要終止租約, 也願意按照違約金付, 但違約金並沒有高到能補償我裝潢的損失, 想請問律師:
1. 如果我同意終止, 除了合約上的違約金, 我能另外主張其它損失嗎?
2. 如果我不同意終止, 我能繼續住到合約到期為止嗎? 房東可以宣稱願意付違約金然後強制趕人嗎?
謝謝您的幫忙
A:
租賃住宅市場發展及管理條例:
租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：
一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。
三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
四、出租人為重新建築而必要收回。
五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。
出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：
一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。
二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。
您好，房東若無上述法定理由主張終止租賃合約並無理由，你可發函拒絕對方主張繼續承租至合約到期為止，倘若願意配合終止相關損害賠償必須就各項目進一步釐清，相關細節可持資料與本所進一步討論。
鴻達法律事務所敬上
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