Q: 事由:
租的地點是店面並都有告知房東，可做營業使用， 有合法營業登記 花了不少心血及金額整理改造。
租的時候我很擔心，有跟房東說要長住會花心血下去，房東口頭承諾我，租我就不會考慮賣房(但並無錄音或書面寫上)，另也得知房東除了我這間外有好多間很高價值的房子。
我租的這間房子只要碰到下雨必漏水，房東一開始有處理但無效，之後一直拖拉，我有催房東，但沒很強硬希望留幾分情，所以住了那麼久現在還在漏水，房東尚無後續動作。
已租了兩年到期後，又簽約續租五年，但才剛簽完五年續約合約後，
房東竟告知我如下:
因疫情之故我老婆想賣掉這間房子。如疫情後你收入較多會想買這間房子嗎？我預計賣XXXX萬左右(對我來說很貴的價格)、所以再麻煩你考慮看看。
簽的合約內容十二、提前解決:框框內沒有勾選"得"或是"不得"終止租約。但下面一條未為先期通知而選行終止租約者,應賠償他方 "1" 個月(最高不得超過一個月)租金額之違約金。此欄位被房東填上1個月，但並無另外加註提前解約條款及事項怪自己不小心。
問題:
1.我沒錢買房，但我想繼續以同租金租下，但不反對房東賣房，可讓人看房，以上這些條件買賣不破租賃我是否可以要求繼續住到五年期滿呢?或是以甚麼方式我可以繼續住滿五年呢?
2.若我不能繼續住，房東可以解約之情況，我可求償房東賠償我的裝修費嗎?約15萬。並讓我找到房子再搬遷嗎?
3.律師其他建議
我該怎麼辦?
A:
您好，
按民法第425條之規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
即所稱買賣不破租賃原則，於租賃期間，出租方將房屋出售給第三者，其租賃契約對買受人（新屋主）仍屬有效，除符合法律規定之不適用情形外，依法買受人需繼受租賃之權利義務，以保障承租方之租賃權利，亦即買受人不能任意趕走承租方。
因您與房東間已簽訂五年之租約，則縱使其於租約未屆滿前房東將房屋賣出，則對於您來說，亦可向第三人主張民法第425條之適用，繼續承租至期滿。
以上謹供卓參，如有進一步問題指教，歡迎隨時與本所聯繫，謝謝。
理旭法律事務所 許宏迪律師
A:
民法425條規定
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者， 不適用之。
您好，出租人即便移轉不動產至第三方，承租人仍得主張租賃權利，第三人不得以善意第三人等等理由對抗，惟就上述簽的合約內容十二、提前解決:框框內沒有勾選"得"或是"不得"終止租約。但下面一條未為先期通知而選行終止租約者,應賠償他方 "1" 個月(最高不得超過一個月)租金額之違約金。此欄位被房東填上1個月，可能認定雙方有特別提前終止契約條款，但是即便如此房東也必須賠償一個月租金作為違約金以及15萬裝潢費用以及至找到新屋前您們所必須負擔的所有費用，應為公允，相關細節可持資料與本所進一步討論，本所過去即有處理類似案件可供參考。
鴻達法律事務所敬上
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