法律論壇

A: 
租賃期間發生下列情形之一，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租賃
契約，且出租人不得要求任何賠償：
一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。
二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催
告，而不於期限內修繕。
三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分
難以繼續居住。
四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。
承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前
三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。

您好，目前可先發函就過去漏水導致營業損失向房東求償，另外催告房東限期處理漏水問題，否則依法終止租賃契約，相關細節以及有無訴訟空間可持相關事證與本所進一步討論。

鴻達法律事務所敬上
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A:  依照您的問題分為下列議題思考、討論：
一、 出租人之修繕義務
依民法第429條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」所謂修繕行為係指承租物有毀損時，修繕租賃物使其合乎使用收益狀態之行為，職是之故，於本件中所承租之地下樓場地只要下雨便會有漏水之問題，出租人應當負有處理漏水問題之義務
二、 出租人不履行修繕義務之處理
依民法第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」職是之故，出租人負有修繕租賃物之義務，承租人得先行相當期限之催告請求其修補，惟出租人逾期不修繕者，承組人始得於終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，於本件中承租人得先行催告出租人處理漏水問題，若承租人不於催告期限內處理者，承租人得依法終止租賃契約或自行修繕請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。
三、 器材及新裝潢毀損之部分
（一） 針對過去漏水導致營業損失之部分，出租人未依債之本旨履行致為不完全給付，承租人得依不完全給付之規定向出租人請求損害賠償，所謂不完全給付包含給付侵害履行利益之瑕疵給付與給付侵害固有利益之加害給付而言，依同法第263條：「第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。」準用第260條：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」職是之故，於本件中出租人若不修繕其租賃物進而使器材及新裝潢等承租人之固有利益遭受侵害，承租人不但得依法終止租賃契約外，尚得向出租人請求賠償其所受損害。
（二） 惟上述承租人所受之損害，依民事訴訟法第277條：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」職是之故，出租人應就其器材及新裝潢毀損所受之損害負舉證之責
綜上所述，針對您所提出的疑問簡答如下：
一、 出租人之修繕義務
出租人負有處理漏水問題之義務
二、 出租人不履行修繕義務之處理
承租人得先定期催告出租人處理漏水之問題，若承租人不於催告期限內處理者，承租人得依法終止租賃契約或自行修繕請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。
三、 出租人之損害賠償責任
承租人得依法向出租人請求賠償其所受損害惟出租人應就其器材及新裝潢毀損所受之損害負舉證之責

希望我的回答有協助到您，若有還有其他疑問，歡迎來電洽詢本所:
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