Q: 大律師們好,
我在今年九月底將房子賣給一個郭先生,隨即跟這位郭先生約了代書簽了房屋買賣契約,簽約當天他說要將房子過戶給另一位她的女性朋友蘇小姐,所以就以那位蘇小姐的名義簽買賣契約,郭先生在契約上也已代理人的身分簽字蓋章,並且開了一張40萬的郭先生的私人支票給我當訂金,約定11月初再付第二期款100萬,結果10月底郭先生跟我說他不想買了,要我退他40萬的訂金,因為他買了我隔壁的房子......,
我依照契約沒收他40萬訂金,結果前天收到蘇小姐寄來的存證信函,聲明他並沒有授權郭先生代理他簽署這一個買賣契約跟支付這一筆40萬的訂金,要求我要退回訂金,否則要告我.....
請問, 我收的訂金支票是郭先生的私人支票,跟我簽約的也是郭先生,現在如果蘇小姐聲明未授與郭先生代理權,
這份買賣契約是否無效,我需要退回訂金嗎??
還有,我可以告郭先生偽造文書嗎?? 事實上因為這一筆房屋交易未果,被害的我目前有資金缺口,苦不堪言,
還被惡人先告狀.....難平心中怒火....
以上,
還望您幫忙,懇請賜教
感激不盡!!
黃小姐 敬上
A:
您好，
１、依來文，既沒授權買屋，卻又主張要求退還四十萬之訂金，其主張顯有矛盾。
２、依民法第一百十條之規定：無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。雖蘇小姐不承認買賣行為而使買賣契約對於蘇小姐不生效力，但你所收取者為郭先生所支付之定金，理當返還者亦應返還予郭先生（因蘇小姐不承認代理行為，則郭先生所付的定金亦不生代理支付定金之效果），因若屬無權代理，郭先生應負賠償責任，此部分亦因可主張抵銷而無需返還。
３、另四十萬之定金非屬小數，而蘇小姐於定約過程中，為何你會同意以蘇小姐名義簽約？是否有提供相當之證件供你審查？此部分亦有可能會構成表見代理之可能，亦即亦可能買賣契約對蘇小姐生效。
４、不論為何種主張，均無需返還四十萬元。
５、若確認屬於無權代理，郭先生確實涉嫌偽造文書之罪嫌。
６、綜上所述，若對方欲請求返還，還是請對方上法院解決吧，而您則需審慎因應面對，太過情緒的處理小心落入對方所設的法律陷井而立於不利之地位。
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