Q: 您好
我在5月份的時候,頂讓了一個店面
當時只有我跟店家簽訂了合約,也把頂讓金40萬+10萬的房租押金會給該店家
合約前完後,請店家約房東出來要簽新的合約
一等就是兩個月房東才出面. 該店面是姐弟共有的
當下有跟房東討論說我這邊希望的租金調漲方式以及裝潢期
房東當下是說回去考慮,也請我將施工日期告知她, 一個星期後會回復
不到幾天,姊姊告知不願意承租,弟弟願意承租
店家則是說會幫我跟兩位房東妥協,殊不知一妥協就兩個月過去
在這過程中,弟弟也開出條件裝潢期不給,租金在第四年的時候要直接漲一萬就願意先簽字
姐姐那邊她會去說服,當下聽了我覺得不保障.
便告知該店家,取消合約
但該店家現在跟我說,他有權可以不歸還我50萬,因為是我先違約
若要歸還,要補償他這段時間的損失5萬以及房租的押金10萬
但這段期間他還是都有繼續營業
且當初簽頂讓的合約上註明了 ：
甲方協助乙方與房東簽立房屋租賃契約,或將現有未到期之契約權力轉移予以方
若有違上述任何一條均屬違約,乙方有拿回頂讓金之權力,甲方不得有任何意義.
現在這個店家就是堅持要凹我15萬走,請問我該怎麼辦
謝謝各位律師 要麻煩您們幫我解惑 我真的不知道該如何是好 畢竟這些錢都是我做苦工辛苦存的...
A:
朱先生/小姐您好
依您所提供的資訊，簡要回覆如下：
您頂讓他人店面，通常如房東對於租賃權轉讓無意見，一般而言，應是以相同租賃條件及租賃期限與房東換約，而您要求多給裝潢期，房東並無此義務，另外，如原本剩餘租期本來就沒有超過三年，則除租約內已另有其他特約，將來租約到期，房東並無義務以相同條件續約，租金調升或調降多少，要視屆時出租人與承租人是否能達成合意。因此，有無保障，在你與原店家簽訂頂讓合約時，你應該已經事先提出並要求記載在頂讓合約內，你才有權對原店家主張。於頂讓店面之合約內，除非原店家有事先承諾要幫你與房東爭取裝潢期間及未來調漲租金不得超過多少，那麼因為房東不同意給你裝潢期，及因為你的要求，房東事先表示租金在第四年的時候要直接漲一萬，都不可歸責於原店家，那麼你因為與房東無法就租約條件變更達成合意而無法換約，卻向原店家主張取消合約，並無法律依據。
在你違約狀況下，原店家依法可以向你請求損害賠償。損害賠償金額如雙方無法達成和解，進入司法訴訟程序，原店家應負責舉證證明其所受損失金額，或依合約內約定之違約條款主張權利。
至於押金部分，因原店家與房東之押金契約，仍在房東處，如果原店家沒有違反租約，將來租賃期滿可向房東請求返還，因此除非原店家能證明因為可歸責你違約事由，導致押金遭房東沒受，原則上原店家有返還你已交付押金之義務。
磐石國際法律事務所 楊正評律師
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