法律論壇

A:  您好

處理方向一，依民法354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」亦即若是因為房子本身構造等問題，造成漏水的現象，則本案辦公室之出賣人，負有「瑕疵擔保責任」，故您可以主張減少當初買賣之價金，情況嚴重者，甚至可以請求解約，即使用該減少價金之差額去維修或是解約後另行購置他辦公室等。

處理方向二，民法第184條第1項前段：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」今樓上住戶之管線年久失修，如果可歸責於對方因此漏水導致您的損害，例如器具因此進水損壞、地毯發霉等，自可依此請求對方賠償。

此外，須注意公寓大廈管理條例第12條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」也就是說，如果您自行找人維修，費用是可以跟對方請求負擔一半的；若是可以證明可歸責於對方，例如因為對方裝修等等導致，便可由對方負擔全額。

至於您提到，希望可以強行派人幫樓上處理，這部分比較有困難，蓋一般而論實難強制他人行為或不行為，此已涉及他人本身之權利，未經告知擅自闖入慎恐有刑事責任的問題。一般仍建議先私下溝通，若無法溝通則聲請鄉鎮市調解委員會調解，最後手段才會進入訴訟。以上，謝謝。

祝 平安 順心