法律論壇

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一、按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定 者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」公寓大廈管理條例第9條，定有明文。
二、「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」建築法第25條、第73條、公寓大廈管理條例第11條、第31條，定有明文。
三、查本件：
（一）管委會追認同意書，不能因而令違規使用取得合法性，而免除貴公司之法律責任：
1.植栽、綠覆面積（綠地）於建築上通常有一定之功用，於使用執照上通常亦規定須占有一定之比率，因此若擅自將其變更為「柏油路面」，已屬「使用用途之變更」，應有建築法第91條第1項規定（限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除）之適用（台北市政府法規委員會86.5.28簽見參照）。
2.況且，該設施為共用部分，其變更使用（公共設施之拆除、重大修繕或改良），依公寓大廈管理條例之規定應經區分所有權人會議之決議，始可為之。因此，程序上， 貴公司變更前原即應先經區分所有權人會議之決議、且完成變更使照之手續，始為合法。（如經此程序，少數住戶亦不得主張「為全體住戶犧牲其他單戶權益」之抗辯。）否則，主管機關得依建築法裁罰之。
3.管理委員會就依法應經區分所有權人會議決議之事項，不得擅自為之。所以，管委會「追認同意書」，不能因而令「違規使用」取得合法性； 貴公司盼望藉此免除法律責任，恐事與願違。
（二）A君欲主張 貴公司「賠償交屋後這數月來無法出租店面的店租損失，或解約還款」，應舉證證明二者有因果關係：
貴公司違法變更公共設施，是否就會造成A君之房屋無法出租？應依具體情節判斷，依一般經驗法則來說，二者似無因果關係，A君之請求應依法無據。
（三）至於其他問題，請參考二位大律師之卓見，亦可參考類似案例之「臺北地方法院90度訴字第110號民事判決」見解（ 貴公司可上「司法院網站」--法學資料索引--裁判書查詢，瞭解之。）
（李明洲律師回覆94.11.09）