法律論壇

A:  [quote:4de66a3f0e="阿 先生/小姐"]因小弟我名下有間店面，現在因為時機不好，想賣掉，所以有位先生想買，但我們雙方只有口頭上的承諾，但無打契約、無收訂金，現在因家人的反對，所以我也不想賣了，想請問一下，這樣口頭上的約定，是否在法律上有效。[/quote:4de66a3f0e]
您好：
一、原則上，雙方就買賣契約重要之點合致，買賣契約就成立，這是債權行為部份。民法第七五八條規定，不動產物權行為應以書面為之。
二、不過，因為通常雙方在口頭交易，是否已經就重點之點已合意，可能有爭議。因此，買賣不動產都是簽立書面契約。所以，仍然依證據來認定事實，再判斷是否確實成立生效，若雙方均是預訂簽立書面的意思，在簽立之前沒有拘束雙方的意思，則買賣契約是沒有成立的。供予參酌，謝謝！

A:  您好:

一、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約為成立」、「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，民法第153條第1項及第345條第2項定有明文。次按「依民法第153條第1項、第345條第2項規定，買賣契約為諾成契約，倘雙方當事人就標的物及價金之要素互相同意者，買賣契約即為成立」，最高法院102年度台上字第188號民事判決參照。再按「然依民法第153 條第1項之規定，僅須當事人互相表示意思一致，契約即為成立，又不動產買賣契約屬不要式行為，亦不以訂立書面為必要」，臺灣新北地方法院95年度訴字第526號民事判決可參。故倘台端與對方就買賣標的物(即店面)與價金均已談妥，互為口頭約定，依據前揭法文及司法見解，縱使未有書面契約或無代收訂金，該買賣契約業已成立。

二、而民法第166條之1第1項雖有規定「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書」，該條立法理由並言明「訂立契約約定負擔移轉、設定或變更不動產物權之義務者，不宜輕率，應由公證人作成公證書，以杜事後之爭議，而達成保障私權及預防訴訟之目的，增訂第一項」，然依據民法債編施行法第36條第2項規定，該條施行日期由行政院會同司法院另定之，而目前行政院尚未公布民法第166條之1施行日期，故現行不動產買賣契約，仍不有訂立書面契約為必要。

三、惟按「民法第153條第1項固規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，惟若當事人一方僅為要約之引誘時，由於他方對該方之意思表示係屬要約，尚須經該方為承諾後，契約始足成立」，臺灣高等法院99年度重上字第613號民事判決可稽。故台端與對造口頭上之溝通，倘僅為要約之引誘及要約，則因尚欠約對要約之承諾而買賣契約尚未成立。惟台端與對造間之口語，究竟係為要約及承諾，抑或要約引誘及要約，恐需有更為具體資訊，方能判斷，附此敘明。