法律論壇

A:  您好：
1、除規約並未約定由一樓專用外，提告之前，建議應再查明原始買賣契約(建商出售予第一任住戶之買賣契約書)之中，是否有分管協議(亦即每一位買受人都同意一樓空地由一樓使用，或頂樓空地由頂樓使用之約定書，通常會記載於契約條款之後。)因為除了透過區分所有權人會議以規約方式，讓特定人就原本共用部分設立專用之權利外，實務上也承認原始買賣契約中以分管協議方式，讓一樓或頂樓住戶取得專用之權利。所以，如果有這樣的約定，使用者就不會侵害到其他住戶的權利。
2、如果是民事的排除侵害請求權，並不會有時效問題，得以隨時請求騰空返還共有物。但如果考慮提出刑事告訴，除非佔用後又有其他改建、擴建行為，否則可能會有追訴權時效的問題。
3、不論刑事或民事訴訟，法律均未強制須先以存證信函通知對方之規定，但除非時效緊迫，否則，一般考量到訴訟程序曠日廢時，都會建議於起訴前，先行知會對方，或聲請調解，或許還有順利解決爭端，無須透過冗長訴訟程序之可能。

林達傑律師