Q: 律師你好~
本人係從事土地開發業者,與民國100年底去年底間經父親介紹其友人(簡稱:甲)母親過世後有土地遺產繼承,其應繼承土地資料拿給我看後,系有我意願購買之部分土地,因當時尚未繼承下來,所以我當表示就已繼承下到當事人時,我才可買賣;(當時遺產稅系已分別繳納方式個別繳納,且當時也已超過繼承期限)
於101年2月間,(甲)地主經過父親表示要求要現在要購買,否則不去繳納遺產稅,表示說若繳完遺產稅後繼承下來後,而我又不買他不是白繳了遺產?個人係表示繼承結過有時候會有變數,幾經討論後,甲地主還是要求我先簽約付定買賣,於民國101年2月8日完成合約已付款價金45%~ 於2月22日謄本得知!繼承下來結果為公同共有!! 則我向甲表示需要找其他共有人辦理協議分割；
共有人共11人；甲至今未出面處理!也超過契約訂定所有權登記期限。現今我則以存證信函告知履約!請問律師~我是否可提刑事告訴(詐欺 侵占 或背信) 而民事提請求履約跟所有權移轉登記之訴!或有捨要注意、建議事項提供意見，謝謝!辛苦了..
A:
您好：
一、以您所敘述的情況而言，既然您已經與甲締結買賣契約，甲本有依約履行之義務，因此在民事上您可以先向甲訴請履行契約；至於甲日後如無法順利將系爭土地之所有權全數移轉登記給您時，甲即需負債務不履行之責任，此時則轉換成民事上損害賠償之關係，您可以就本身所受損害向甲求償。
二、又刑事詐欺罪之構成要件，必須以行為人在主觀上一開始即有詐欺故意及不法所有意圖為要件，如果締約之際尚有履約意思，僅事後因故無法順利履約者，充其量只是民事糾紛而已，無從構成刑事詐欺罪嫌。因此依照您前開陳述而言，甲之行為似難構成刑事責任。
三、以上建議僅供參考，謝謝！
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