法律論壇

A:  您好：
一、如頂樓住戶所反應之「天花板會漏水」之問題，經查證確實因大樓頂樓平台有漏水情形而致，而非因頂樓住戶自家內部裝潢導致，則可依據下列公寓大廈管理條例之規定而為請求。
二、依據公寓大廈管理條例第3條第4款之規定：「本條例用辭定義如下：四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」，並依據同條例第7條第3款之規定「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及『屋頂』之構造。」，是可知頂樓平台係為公寓大廈之共用部分。
三、依據同條例第10條第2項、第11條第2項之規定，就頂樓平台漏水問題之改善，管理委員會是否須負責修繕，應視該頂樓平台漏水之修繕問題，是否屬重大修繕而異。而重大修繕之定義則須依據您居住之公寓大廈規約而定。若依據規約之約定，該頂樓平台漏水之修繕問題屬“重大修繕“則須區分所有權人會議決定如何修繕，若屬“修繕“（即非重大修繕）則應由管理負責人或管理委員會負責修繕：
（一）同條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，再依據同條例第11條第2項規定「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」是共用部分之“修繕“應由管理負責人或管理委員會為之，共用部分之“重大修繕“則須區分所有權人會議決定之。
（二）何謂重大修繕，依據內政部100.11.23台內營字第1000809230號令修正，自中華民國一百零一年一月一日生效之公寓大廈規約範本第19條係分別規定「前條第三款第三目共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良指其工程金額符合：（請就下列四者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形）□1.新臺幣十萬元以上。□2.逾公共基金之百分之五。□3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。□4.其他標準： 。」，因此可知重大修繕之標準，須視您社區之公寓大廈規約內容而定。若頂樓住戶漏水的修繕問題，依據您社區之規約約定係重大修繕，則依法須由區分所有權人會議決議，管理委員會並無自行修繕之權限與義務；若非屬重大修繕，則管理委員會則依法負有修繕之義務。
四、以上意見，僅供參考，謝謝。