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[需要協助] 刑事竊佔、民事侵權、分管契約: 頂樓加蓋法律問題釋疑


吳OO 發問於 2010-12-27 | 台北 | 服務業

Q: 律師您好,

目前本公寓有請求拆除84年以前「既成違建」頂樓加蓋之法律問題需要協助,部分住戶想合聘律師處理,將請教的事由及問題如下:


[事由]
F1. 為雙拼35年四層樓公寓,同一大門同一樓梯進出,共八戶。

F2. 左邊四樓佔用該邊頂樓平台及房舍一棟。目前該邊二、三樓移民故為空屋,而我們右邊一至四樓,以及左邊一樓均有原住戶。

F3. 民國91年該邊四樓住戶以整修漏水屋頂之名,費用由該戶全額支付,逐請左右邊其他七戶簽屬分管使用區分同意書。往後數年,該戶竟憑此同意書一再擴建頂加房舍。我們曾多次向建管處申報,但被列為緩拆至今未處理。


[問題]
Q1. 左邊四樓侵佔頂樓逃生平台,雙拼中之任一住戶有權利向法院提出拆除請求嗎? 若可,究竟以依竊佔、侵權、還是其他法條呢?

Q2. 據公寓管理法,頂樓平台屬於全体住戶共有,但我們是雙拼公寓,在本案中,所謂的全体只限左邊住戶嗎? 只有左側住戶有針對左邊頂樓平台的請求權嗎? 也就是僅存的左邊一樓住戶? 或者右側住戶也有請求左側頂樓平台的權利? (原始構造是同一樓梯上頂樓後,分左右邊的鐵門進出平台,但出了平台則是一体)

Q3: 該份分管契約有效嗎? 該戶在大家都簽完名後,才逐漸擴建原有的1/5平台面積違建,成為今日的3/4面積違建

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A:  您好..茲就所提問題提供初步意見如下:

一. 就您所提, 左右共八戶共用一大門同一樓梯, 則各戶是否能就屋頂占用部分訴請拆屋, 端賴土地謄本上之記載, 換言之, 台端等就左邊建物之土地究竟有無土地持分, 如有即可, 如無, 右邊住戶自無權利主張訴請拆除(例如為同一基地同一地號之建築物, 持分理應為八分之一, 如僅有四分之一即有問題, 則須視謄本認定之)

二. 請求拆除可依民法第821條及767條之規定拆屋, 且可請求對方因受有不當得利侵權行為而相當於租金之損害, 至於有無刑事竊占之責任, 端視有無主觀犯意(惟就您所提 對方似有分管協議, 應視分管協議之記載為斷)

三. 分管協議如經大家同意自有法律上之效力, 因不知分管協議之內容為何, 有否約定專用?因此可否請求拆屋, 亦須視分管協議之內容認定!

以上意見謹供您參酌

洪國誌律師
寶德楊法律事務所

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