法律論壇

A:  您好：
茲就您的問題回覆如下：
一、依據民法第第227-2 條第1項規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」。
因此，有關您所指租金費用於契約成立後，如場地周邊環境已有變化、承租人利用停車場地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，也就是營運結果損失嚴重，非當時所得預料，而租金依原約定之計算顯失公平者，身為承租人的您，自得依據上開民法第272-2條第1項的規定，向醫院提出租金減價之協商，若無法達成協議，則可向法院起訴請求調整或減少租金。

二、另依據民法第441條規定：「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。」。
因此，假如您未依據上開規定獲得醫院之同意或經過法院之裁判准予酌減租金，則您仍然必須依據租賃契約履行支付租金的義務，似無片面終止契約並要求退回履約保證金之權源。

三、以上意見僅供初步參考，詳細情形仍須依據個案及相關證物做正確之判斷！

廖德澆律師 敬啟

A:  補充回答
依民法第442條規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但
其租賃定有期限者，不在此限。
因此您所訂租約，而已定期限，則不得要求增減。反之若未定期，則得依此規定請求減少，但此條只限於價值昇降，其他因素只能依民法227-2條規定。