Q: 請問律師：
透過仲介承租暨頂讓某知名夜市店面，因該夜市幾乎是舊違建密佈為眾所皆知，因該店面也是違建，所以，簽約時，承租人問房東、仲介、讓渡人該店面有沒有要拆，渠等均稱此店面是舊違建，沒有要拆，仲介還在契約書上特別約定載「違建倘有被拆，將修補完繕」以為擔保店面是舊違建，沒有要拆。
未料，承租人斥資鉅額裝修後尚未營業竟接到違建將於後天強制拆除通知，經查，簽約前，房東、仲介、讓渡人均已知悉該違建已通知強拆處分，實在很可惡。簡言之，承租人若知違建將拆除，豈會承租且頂讓該店所以器材且斥資百萬裝潢呢？
Q1：
承租人自獲悉該違建通知強拆，但尚未拆除前，可否解除租賃等契約並請求裝潢等損害賠償？
或一定要等到違建有實質被拆除才可請求裝潢等損害賠償？
PS違建可以租賃與買賣。
Q2：
仲介有調查之義務。受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。
事後經查，仲介明知卻故意隱匿該違建已遭通知拆除，預先於契約書上特別約定載「違建倘有被拆，將修補完繕」，事情爆發後，仲介竟強辯特別約定載「違建倘有被拆，將修補完繕」等於已經告訴承租人「該違建已遭通知拆除」以推卸一切責任，上述，仲介的行為該當何罪？
感謝您的回覆
A:
您好：
針對您的Q1作以下答覆：
依據民法上「有損害才有賠償」之原則，您的裝璜尚未被拆除，應該是無從請求賠償的，但建議您應該於被拆除前拍照蒐證並保存裝潢費用之單據，以利於事後依法請求賠償。
針對您的Q２作以下答覆：
有關您所指稱：「仲介明知卻故意隱匿該違建已遭通知拆除，預先於契約書上特別約定載『違建倘有被拆，將修補完繕』，事情爆發後，仲介竟強辯特別約定載『違建倘有被拆，將修補完繕』等於已經告訴承租人『該違建已遭通知拆除』」等情節，經核以上特別約定，明顯屬於如何履行瑕疵擔保責任之約定，然而仲介事後卻推卸責任，應屬構成違約之問題，尚構不上犯罪之問題，在此建議您，應先向仲介和出租方協商如何履行瑕疵擔保或協商賠償責任，若協商不成，便可依法對他們向法院請求損害賠償。
以上答覆，僅供參考，詳細索賠程序仍須仔細評估，以求全效！
鴻程聯合法律事務所
廖德澆律師 啟
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