法律論壇

A:  針對 台端所述事實，回答如下：

一、 依民法第758條規定：不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。再依土地法第102條規定：租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣市地政機關為地上權之登記。故雖然　台端有實際使用該土地之證明，但是仍無法依該證明而取得該土地之地上權。因我國對於不動產物權採登記主義，即所有不動產物權均須經過登記始生效力，否則既屬無效。

二、 依土地法第228條規定： 被徵收土地之所有權已經登記完畢者，其所有權或他項權利除於公告前因繼承、強制執行或法院之判決而取得，並於前條公告期間內向該管直轄市或縣市地政機關聲請將其權利備案者外，已公告之日土地登記簿所記載者為準。同條第二項：被徵收土地之所有權未經登記完畢者，土地他項權利人應於前條公告期間內，向該管直轄市或縣市地政機關聲請將其權利備案。由上述法條可知，有關徵收土地各項權利關係均以土地豋記簿所記載者為準，因　台端並未依法設定地上權，亦未在公告期間內向主管機關聲請備案，故台端並不在土地登記簿中所載者，也因此無法取得補償金以及遷移費。

三、 依土地法第219條第1項規定：私有土地經徵收後，有左列情形之ㄧ者，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內，向該管直轄市或縣市地政機關聲請照徵收價額收回其土地：1.徵收補償發給完竣屆滿一年，未依徵收相關計劃開始使用者。2.未依核准徵收原定興辦事業使用者。惟此條為可歸責於需用土地人，其無法按計畫使用該土地者而言，應不適用於　台端之情況。　台端之情形應為土地徵收條例第51條第2項之情形：直轄市或縣市主管機關於收到原核准徵收機關通知撤銷徵收案時，應公告三十日，並通知原土地所有權人於一定期間內繳清應繳回之徵收價額，發還其原有土地。未於一定期間內繳清應繳回之徵收價額者，不予發還，仍維持原登記並不得依第九條規定收回該土地。由以上所述可知，土地所有權人應於一定期限內繳回徵收補償金，領回土地，否則即喪失領回土地之權，而土地即維持原登記屬需用土地人所有。所謂一定期間依同條第3項不得少於六個月。

四、 另領回權為所有權人，使用人並無法取得，法條亦無代位之規定。基地承租人僅能依土地法第104條規定，於土地拍賣時獲得優先承買權。即若　台端所承租之土地要為拍賣時，　台端可以以第一順位先於其他人，購買該筆土地。

五、 關於違建之問題，因　台端未加詳述，故就僅知部分加以回答。一般違建是指在建築時未取得建築執照者，在使用時未取得使用執照者而言，通常和土地徵收沒有直接關係。因使用執照僅需你能證明有正當權源可以使用該塊土地或建物即可，如繳稅證明之類的。故在一般情況並不能以土地徵收作為使　台端之建築物成為違建的理由。

六、 此案事實上不只土地所有權人怠於行使權利，　台端亦是。因　台端當初未為地上權登記，致使　台端現在成為無法律上權源之土地占有人。現在　台端僅能試著向法院提出「確認地上權存在之訴」，或者向徵收主管機關提出訴願，請求補發遷移費或補償金，只是能取得之機率實在不高。


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陳麗雯律師敬上
泓廷商務法律事務所
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