法律論壇

A:  按公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」第5條:「 區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」第15條:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」
本律師認為，既然區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，此區分所有權人之法定權利，規約之訂定自不得加以排除，並在使用目的上，切實依照使用執照，且不得有妨害建物正常使用、危害區分所有權人共同利益之行為，如此方符整體法律解釋之意旨，而所謂違反共同利益之行為，一般而言，係指對建築物之不當毀損或不當使用之行為（例如搬入易燃物、爆炸物或放射物等危險物，或一定數量之重物危及建物安全，或在純住家之公寓裡，經營卡拉Ok、色情應召站等有礙居家安寧等營業）。
來文所述，一樓為店鋪，可供營業使用，開設餐飲業，應不違反使用執照所定之用途，亦非上舉有害建物使用、危害共同利益之行為，區分所有權人會議就餐飲業設定限制，本律師認有違前揭法令意旨，應屬無效。
當然，為了杜絕爭議，一樓商家若能更注意清潔衛生，防止氣味音響散逸喧囂，注意防火、勿推置雜物、佔用公用地等公共安全事項，投保火險及公共意外險，其餘住戶自能了能你的善意，而不再加以杯葛的。
以上，請參考。