法律論壇

A:  希望以下回答能解答您的疑惑：
Ｑ１：我該幫他幫他修繕嗎?我當初簽完約都已經說明有漏水的問題了：
Ａ：按民法第３６６條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」從上開條文可知，有關瑕疵擔保之責任是可以特約方式預先免除的。且條文規定除非出賣人為「故意」不告知瑕疵，特約才會無效，因為您已經向買方告知漏水瑕疵，且於不動產說明內載明不負瑕疵擔保責任，此特約條款應為有效。此時房屋修繕部分即須由對方負擔。
Ｑ２：樓上的屋主如果不願意修繕,他可以以這個藉口說不出來交屋嗎？他可以請代書先不辦過戶嗎?
Ａ：基於前述免除瑕疵擔保責任之特約條款，您已不須負擔該房屋之修繕責任。倘對方仍不願意交屋，可以先寄以存證信函通知對方依約點交，若對方沒有於一定期間內出面並完成不動產之移轉登記，視同對方違約並且可以計算相關違約金，並用以證明已有通知對方須完成不動產移轉手續。
Ｑ３、Ｑ４：他如果不履行買賣合約,我可以告他請求延遲交屋的相關賠償嗎?
Ａ：如果對方不履行買賣合約，得起訴請求履行契約，又契約有約定違約金，得依違約金條款向對方求償，民法第 231 條：「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。前項債務人，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責。但債務人證明縱不遲延給付，而仍不免發生損害者，不在此限。」、同法第233條：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」請求損害賠償及利息。
又雙方簽訂房屋買賣契約後，未於1個月內向地政事務所辦理所有權移轉登記，避免被處逾期登記費之罰鍰。倘若最後因對方拒絕（非不可歸責之事由）會同辦理登記，致遭行政機關依土地法73條罰鍰，可依民法第２３１條向對方請求賠償因延遲而受有之損害。

適用法條：
民法第３６６條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」
民法第２３１條規定：「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。前項債務人，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責。但債務人證明縱不遲延給付，而仍不免發生損害者，不在此限。」
民法第２３３條規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」
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