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房屋租約到期復原問題


葉OO 發問於 2022-07-29 | 臺中 | 批發、零售及餐飲業

Q: 我當初是接頂讓的店來經營餐飲業.我跟房東租約到期.房東要求復原之前的樣子.
我們當初簽約雙方並無談到復原這部分.也沒有當初房子的樣子跟圖檔照片是什麼樣子
合約裡有一條房屋回覆這條也沒勾選
請問他可以要求我回復口中裡所說的樣子嗎?<需要花10萬元左右>

租賃糾紛

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A:  民法第455條規定:「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。」租賃關係終止後,應返還租賃物,返還租賃物之狀態,依據租賃契約之規定,如無規定,應為租賃開始之時,交付租賃物予承租人之狀態。

雖係頂讓店面,惟還是要回到您與出租人之租賃契約,如租賃契約有載明要拆除所有裝潢回復未裝潢之原狀,則承租人有義務要回復原狀。但如未載明,則承租人僅需依據受領租賃物之狀態,返還予出租人。

以上,敬供卓參

A: 
(一) 依照民法第455條之規定,承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。若雙方當事人於契約中約定承租人有回復租賃物原狀之義務,除當事人有特別約定外,應以「應有狀態」返還,並非回復租賃物之「原有狀態」,亦即若為合於約定使用收益方法所造成的自然毀損,承租人得根據一般交易習慣與誠信原則及所負維護保管義務之程度,斟酌租賃物之折舊等狀態返還。(參照臺灣新竹地方法院民事簡易判決 110年度竹簡字第244號)
(二) 依民法第432條第1項之規定,承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力,然所謂善良管理人之注意程度為社會上一般上的誠實、勤勉而有相當經驗之人所應具備之注意。又依民法第455條及上開規定可知,出租人於租賃契約存續期間負有保管租賃物之義務,故於租期屆滿時承租人應返還租賃物之應有狀態予出租人,不須回復租賃物「原有」或「全然新穎」狀態。
(三) 綜上所述,雖您與房東並未就租賃契約終止時負有回復原狀之義務有所約
定,惟依民法第432條第1項之規定,您應以善良管理人之注意負有房屋維護保管義務,於租期屆滿時回復為租賃物之應有狀態。
(四) 然恢復至應有狀態並非指須回復成房東口中原有的樣貌,若是正常使用情形下所導致的耗損比如牆面,油漆脫落等情形,該情形本屬「租賃務之應有狀態」,故不須特別修復回復到原有的樣貌。

備註:
第432條
承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。
承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。

第455條
承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人

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