法律論壇

A:  您好，就您的問題回覆如下：

一、按民法443條第1、2項分別規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」、「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」
二、依題公司承租公寓作為辦公室，故租賃物為房屋，則依民法第443條第1項但書規定，如契約無反對之約定(例如，租約明訂不得將辦公室轉租等)，則承租人可將承租之公寓「一部」(房屋局部)轉租他人，不論是做居住使用或辦公室使用。如係將公寓「全部」轉租他人，則應得出租人同意。又，如雙方訂定之租約有不得將公寓轉租他人之約定，而承租人仍將公寓轉租於他人，則依民法第443條第2項規定，出租人得終止契約。
三、但即使合法轉租於他人(次承租人)使用，承租人依民法第444條第2項規定，因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任，例如：次承租人故意或過失將房屋的屋頂毀損、破壞房屋牆面等。
四、承租人合於民法第443條第1項規定，合法將公寓轉租他人，依民法第444條第1項規定，承租人與出租人間之租賃關係，仍為繼續。
五、再者，本題租賃物為公寓，應為供居住使用之建築物。依題如承租之公寓為供居住使用之建築物，則應另注意有租賃住宅市場發展及管理條例規定之適用。亦即，租賃住宅市場發展及管理條例第9條第1、2、3規定：「轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。」、「轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。」、「轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面通知出租人。」換言之，原則上，供居住使用之建築物之租賃物，原則上不得轉租，如要轉租於次承租人，應得出租人書面同意始能轉租，並應於轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由，以及於轉租後30日內，以書面通知承租人。
六、以上回覆敬供參考，謝謝。


相關規定：
1、民法第443條規定：「(第1項)承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。(第2項)承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」
2、民法第444條規定：「(第1項)承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。(第2項)因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」
3、租賃住宅市場發展及管理條例第9條規定：「(第1項)轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。(第2項)轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。(第3項)轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面通知出租人。」


林富豪律師
電話：(04)2201-1780
電子郵件：volvo9801@gmail.com
地址：403018臺中市西區臺灣大道二段2號6樓之1