Q: 大律師您好:
我公司目前正推出一地上24樓、地下5樓之建案, 目前已簽約約為300戶，
但在銷售期間，建管機關放寬若干獎勵標準，使得相關個案皆可合法變更建照以增加容積，而經我規劃部門計算，我公司可增加容積恰為原案設計再另加一層樓，
意即，建照內容不變，規劃設計，動線等皆不變，唯一就是樓層數增加一層為25樓。 我公司希望追回此獎勵容積故研擬以下方式:
1. 原購買24樓頂樓之住戶，無償升級為25樓，仍然為頂樓之權益，並退回每購買坪數1萬元以作補償。
2. 其餘購買戶樓層不變，並退回每購買坪數1萬元以作補償。
3. 社區公共設施之裝潢與設備皆由本公司贈送以回饋住戶。
4. 提升部分建材(如: 廚具、璧磚…等等)等級以回饋住戶。
5. 先請已簽約之300戶與我公司簽下同意書，同意增加樓層並作合約內容變更，同時間統計同意人數與不同意人數，如不同意人數居多，則我公司放棄增加樓層，同意書亦告無效，如同意人數居多，則我公司考慮增加樓層，並與不同意之個別客戶洽談，是否解約或另作其他補償。
請教大律師以下問題:
1. 在已告知情形下，與我公司簽下之同意書，是否有法律效力? 如客戶簽下同意書後，又反悔不肯與我公司變更合約，我公司可否以同意書作為依據?
2. 如不同意之客戶堅持不接受補償亦不願意解約，我公司是否得因少數戶不同意而放棄增加樓層? 我公司是否有詐欺或毀約之虞?
3. 我公司要如何才能圓滿增加樓層亦不引起客戶與我公司間之訴訟?
感謝大律師撥冗回答! 萬分感謝 !
律師
A:
您好:
增加樓層對住戶的主要影響,大概就是居住品質的改變,例如樓層變高,住戶變多等等,但如果增加樓層不多,影響應屬有限,而其他例如公設持分變低,似乎也很難認為是一種損害,相反地可能因此繳納之稅金還會相對減少.
因此,若是建設公司可以配合適當的補償,住戶要主張因為這樣受騙,或是受有很大的損害,舉證上勢必會有很大的困難,茲就 您的提問回答如下:
1.如果您所提及的同意書是雙方都簽署的書面,性質上也算是民法契約的一種,若它的內容是就以前的契約有所修正或改變,則比較偏向於是一種和解契約,所以,只要雙方確實已經就契約內容達到意思表示合致,也沒有任何詐欺或脅迫等情形,該紙同意書就具有一定的法律效力,甚至還會自雙方簽署後,發生改變原買賣契約的效力;所以,若是對方事後不依照約定履行義務,除非有其他法定事由(例如貴公司沒有履行答應的條件),以致對方主張同時履行抗辯,甚至把該紙同意書(契約)予以解除以外.對方都必須依照同意書所承諾的內容履行義務.
2.所謂詐欺罪,必須行為人使用詐術使對方陷於錯誤而交付財物,才有可能構成之.以您所詢問的情形,雖然貴公司確實可以因為增加樓層而獲利,但如果貴公司的補償方案可以使住戶得到遠較於原來更大的獲益,在訴訟上,就很難認為貴公司有什麼詐欺的故意可言.
至於民事責任部分,雖然貴公司最後提供的商品未必與簽約時的約定完全相符,但若衡量住戶最後得到的總體利益,可以認為住戶並未受有損害,甚至因此獲有更好的利益的話,住戶要成功主張依照民法不完全給付請求賠償的機會,可能也不會太高.
3.最後,訴訟既然是一種權利,不論住戶的主張將來是否會被法院接受,都有可能因為溝通不良而造成許多無謂的訟累發生,因此,要避免訴訟的不二法門,當然就是竭盡全力地與住戶溝通協調,即使最終結果或許還是有人堅持己見,但只要大部分的住戶認同你們的誠意,於將來訴訟時,這些認同你們的住戶,也將是有利於你們的證人的.
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