法律論壇

A:  您好：
台北地方法院新店簡易庭之97年度店簡字第2277號返還服務報酬事件，判決內容供予參考：
一、原告起訴主張其於民國九十七年三月十六日委託被告仲介購買訴外人劉中淵所有坐落臺北市○○區○○街二段四三號七樓之房屋（含基地），原告並依約於九十七年三月二十四日給付被告該房地買賣總價款百分之二即新臺幣（下同）二十二萬元之服務報酬，詎上開房地經原告委託臺灣檢驗科技股份有限公司檢測含氯成分，依該公司於九十七年七月十六日出具之檢測結果報告，上開房屋氯離子含量客廳主樑為零點六五七、餐廳屋樑為零點七八六、廚房屋樑為零點八三六、 平均數值為零點七六零，均遠超過國家標準值零點三，該公司並稱此種建築物即為「海砂屋」，此已嚴重影響居住安全，原告則委由當初簽約人即原告配偶胡國貞於九十七年九月三日，依法解除與訴外人劉中淵之間的系爭不動產買賣契約，茲系爭契約業已依法解除，被告即無權收受該服務報酬，亦係不當得利，原告爰依兩造所簽立之確認書約定、民法第一百七十九條規定，請求被告返還該服務報酬及法定利息，爰聲明被告應給付原告二十二萬元，暨自九十七年三月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面則以民法第五百六十五條所規定之二種居間類型，居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，自應受其拘束，又「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」，對此最高法院四十九年台上字第一六四六號著有判例，本件原告於九十七年三月十六日經由被告居間買受訴外人劉中淵所有之上開房地不動產，買賣雙方並已簽立不動產買賣契約書在案，被告實已順利完成居間之義務，依上開最高法院判例意旨，被告自可於上開不動產買賣契約成立時請求居間服務報酬，雖原告事後以系爭房屋氯離子含量經檢測超出國家標準值而向賣方主張瑕疵擔保解除買契約，然先毋論原告解約是否有理由，依上開說明，皆無礙於被告居間之請求等情資為置 辯，並聲明原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷
（一）原告起訴主張其於九十七年三月十六日委託被告仲介購買訴外人劉中淵所有坐落臺北市○○區○○街二段四三號七樓之房屋（含基地），原告並依約於九十七年三月二十四日給付被告該房地買賣總價款百分之二即二十二萬元之服務報酬之情，有原告提出之確認書、要約書及匯款申請書附卷可證，並為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。
（二）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第五百六十五條定有明文。查本件原告委託被告仲介購買系爭不動產，係被告介紹原告與他人訂立不動產買賣契約，於成立買賣契約時收取一定比率報酬，應屬居間契約無疑。復按「居間人（介紹人）於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。本件土地買賣既因被上訴人曾欽江介紹而成立，則上訴人自不得以事後解約為理由，請求返還已給付之報酬」，最高法院四十九年台上字第一六四六號判例著有明文。即使原告所主張之其購買的上開房屋因氯離子含量遠超過國家標準值，已嚴重影響居住安全，原告則委由當初簽約人即原告配偶胡國貞於九十七年九月三日依法解除與訴外人劉中淵之間的系爭不動產買賣契約等情節為真實，惟按上開判例要旨，其後被告所居間訂立的買賣契約因故解除，於被告所得報酬並無影響，原告即不得以事後解約為理由，請求被告返還已給付之報酬。是原告以上開不動產買賣契約解除為由，聲明請求被告返還該服務報酬二十二萬元，暨自九十七年三月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息，並無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應予一併駁回。
以上判決內容，雖認定不論是何原因解除契約只要解除契約，不過我認為這樣的觀點值得研究。其一、若屬仲介人屬企業經營者，尚有消費者保護法的適用，企業經營者在事前就氯離子過高的事實，是否已盡協助查證的義務，或從債務不履行的角度而言，仲介是否有債之本旨提出給付？容有討論空間。也就是說，該氯離子含量是否過高之事實，仲介有無盡善管理人之查證義務，應予討論，始稱公平；其二、不動產買賣契約若因不可歸責於雙方之事由而解除，就歸於自始無效，就此種情形，仍需給付居間費用，並非公平，即令居間的規定是只要媒介成立就可請求居間費用，然既然不可歸責於雙方解除契約，已屬無效的契約，該居間費用仍要支付，就此種情形，應在仲介業者的定型化契約載明於不可歸責於雙方而解除契約，必須退還該居間費用；其三、最高法院上開見解，所謂因故解除契約，應指可歸責於買賣雙方，而造成契約解除，始稱合理。其四、在您的案例，仲介尚稱不用檢測，應認就契約之不能繼續進行有可歸責性，若謂不能請求返還報酬，並非合理。僅予參考，謝謝！