法律論壇

A:  針對 台端所述事實，回答如下：

壹、關於法定空地約定為專用之部分

一、依公寓大廈管理條例第7條之規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：1.公寓大廈本身所占之地面。2.連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。4.約定專用有違法令使用限制之規定者。5.其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」此不得工作專有部分使用，亦不得為約定專用部分之共用部分，即為「當然共用部分」(法定共用部分)；又依建築法第11條第一項之規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。」同條第二項：「前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」同條第三項：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之。」

二、依公寓大廈管理條例第37條規定管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。而依民法第71之規定：「法律行為，違反強制或靜止之規定者，無效。」

三、綜上所述，法定空地，性質上既為建築防務所不能或缺之空地，字不得予區分建築物分割，而屬區分所有建築物之共有部分，故所有權之登記，即不能歸由一人所有，法有明文，且為一強制規定。若管理委員會擅自決議將法定空地約定為專用，即屬違反強行規定而無效。

貳、關於一樓管理費之部分
一、 依公寓大廈管理條例第10條第一項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」同條第二項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

二、 就 台端所提出針對一樓管理費之問題，依上述條文，除非管理委員會所為之決議有違區分所有權人會議之決議，否則原則上並無違法之嫌；而一樓住戶如因未使用電梯，而提出不繳電梯維修費或要求降低管理費，只要不違背區分所有權人會議之決議以及公寓大廈之規約，並經管委會同意即可。

暫覆如上，如有任何問題，尚請不吝來電賜問（TEL:02-8809-1122）

陳麗雯律師敬上
泓廷商務法律事務所
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