法律小常識

我想為公司租用辦公地點，應該要簽訂什麼契約？要注意哪些條款？（租賃契約）

「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」民法第421條第1項訂有明文。因此，有關向房東租用房屋或出租房屋予他人時，即應簽訂租賃契約。簽立租賃契約應注意租賃的期限、租金給付的方式，和雙方遵守的約定，例如租賃房屋裝修費用的負擔以及租賃終止、回復原狀的約定等。租賃契約參考範例如下：

房屋租賃契約參考範例

立房屋租賃契約人：出租人_____(以下簡稱甲方）、承租人_____(以下簡稱乙方），雙方同意訂立本契約如下：

一、甲方將座落於______________________(地址）房屋一棟，租與乙方。
《說明：租賃房屋之地址應據實填寫清楚。》

二、租賃期限定為___年，即自__年__月__日起，至__年__月__日止。
《說明：定期租賃較符合雙方利益，應將租賃期限註明清楚。》

三、租金議定每月新台幣_______元整，於每月__日一次付清，乙方不得藉任何理由拖延或拒絕，甲方亦不得任意要求調整租金。
《說明：一般租金是以每月給付一次，並應約定給付之日期。》

四、乙方同意交付押租金新台幣_______元整，於本契約簽署時一次交付甲方，租期屆滿，無息返還乙方。
《說明：一般租約習慣會約定押租金，通常以二個月之租金數額為主，並應於簽約時即為支付。》

五、本房屋係供______________之使用。乙方同意不得違法使用，或存放危險物品，影響公共安全。未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。《說明：可以約定房屋之使用用途，例如僅供住家使用，或僅供店舖使用等。依民法租賃篇第443條第1項規定，除非出租人同意，承租人不得轉租。》

六、租期屆滿，如甲方繼續出租，乙方有優先承租權，但須另立契約。
《說明：賦予承租人優先承租權，保障承租人續租之權益。》

七、乙方對於承租房屋應妥予保管，倘有故意或過失，致將房屋損害，應負賠償之責。
《說明：依民法租賃篇第432條第1項及第2項規定，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。違反前項義務，致租賃物毀損滅失者，負損害賠償責任。》

八、租賃期間如房屋有修繕之必要，應由甲方負責修理。如乙方為居住便利或美觀而加以修飾時，應先徵得甲方同意，費用由乙方自理，租期屆滿時，負責恢復原狀，並無條件交與甲方。
《說明：依據民法租賃篇第429條第1項規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。》

九、租賃期間，房屋應納之稅捐，由甲方繳納；乙方耗用之水電費，由乙方負擔。
《說明：依據民法租賃篇第429條第1項規定，就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。而承租人為房屋使用者，則應負擔使用之水電費。》

十、租賃期限屆滿前，雙方除法定原因外，不得終止契約。租賃契約終止時，乙方應即將房屋返還甲方，不應藉詞推諉或主張任何權利。
乙方未即時遷出返還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照月租金___倍支付違約金至遷讓完竣，乙方不得有異議。
《說明：定期租賃，雙方皆不得任意終止契約。但契約終止後，依據民法租賃篇第455條規定，承租人應返還租賃物。承租人如未返還即屬違約，應支付違約金。》

十一、甲方於房屋交付後，乙方占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之房屋租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
《說明：本條是依民法租賃篇第425條有關買賣不破租賃之規定。》

十二、乙方遷出時，如有遺留物品者，任由甲方處理，其處理所需費用，由保證金先行扣抵，如有不足由乙方補足，乙方不得異議。
租賃期滿或契約終止後，乙方未返還租賃物，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由乙方負擔。
《說明：承租人返還房屋予出租人時若房屋內有遺留之物品，因該物品所有權屬於承租人，故應於契約中明定同意交由出租人處理，以利房屋之收回。》

十三、甲方終止租約乙方有下列情形之一者，甲方得終止租約：
（一）遲付租金之總額達二個月之租額，並經甲方定相當期間催告，乙方仍不為支付者。
（二）違反第五條規定而為使用者。
《說明：授與出租人約定終止契約權。》

十四、乙方終止租約有下列情形之一者，乙方得終止租約：
（一）房屋損害而有修繕之必要時，其應由甲方負責修繕者，經乙方定相當期間催告，仍未修繕完畢。
（二）房屋有危及乙方或其同居人之安全或健康之瑕疵時。
《說明：授與承租人約定終止契約權。》

十五、雙方同意就本契約協同至臺灣臺北地方法院公證處（或民間公證人）辦理公證，公證費用由雙方各自負擔二分之一。
《說明：本條為契約公證條款，可選擇法院公證處或民間公證人，費用部分應以平均分擔為原則。》

十六、乙方如於租賃期滿或租賃契約終止後不交還房屋，或不依約給付租金，或違約時不履行違約金，應逕行受強制執行。甲方如於租賃期滿或終止時，己收之保證金經扣抵積欠之租金或費用後，未將剩餘部分返還者，應逕受強制執行。
《說明：於契約公證後，就給付金錢、租借期滿交還房屋或土地可約定逕受強制執行。》

十七、契約之刪改本契約訂立後，若有任何增刪修改，須經雙方當事人書面同意。

十八、補充規定本契約如有未盡事宜，由雙方本誠信原則協議之，或依民法相關規定處理之。

十九、合意管轄因本契約而發生之權利義務相關訴訟，同意以臺灣○○地方法院為第一審管轄法院。

二十、契約自簽字後生效，甲乙方各執一份為憑。

立約人：甲方 出租人________（蓋章）代表人：
地址：

立約人：乙方 承租人________(蓋章）
代表人：
地址：

中 華 民 國___年___月___日

租賃契約應注意之條款：
一、租賃期限
依據民法第422條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。定期租賃，雖得隨時終止契約，但出租人要終止契約的話，必須受到土地法第100條的限制，不得不予注意。
二、買賣不破租賃及公證條款
未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年者，或未定期限者，不適用買賣不破租賃之規定。因此，中小企業若是承租方，對於五年以上之不動產租賃契約應經公證，始有適用買賣不破租賃之規定，方得對不動產之受讓人主張租約繼續存在。
三、優先承租權
中小企業若是承租方，則訂有優先承租權之條款時，將有利於繼續租用。
四、逕受強制執行條款
契約若經公證後，中小企業若是出租人者，得就承租人給付之租金、違約金，租期屆滿時返還房屋，約定承租人逾期不履行者，應逕受強制執行。