房屋租賃法律

一、房屋租賃法律關係
◆房屋租賃合約怎麼約定，對照內政部相關範本約定
例如:「房屋委託租賃契約書範本」、「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項
◆法律適用規定:
民法、消保法、土地法、、租賃住宅市場發展及管理條例

二、修正「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」自中華民國一百零九年九月一日生效
強化租賃雙方權利義務關係
◆ 為保障租賃雙方權益，本租賃契約訂明租賃期間至少30日以上
◆ 出租人於租賃期間不得藉任何理由要求調漲租金
◆ 電費由承租人負擔者，應區分夏月(6月至9月)及非夏月每度電費之金額
◆ 租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還房屋時，出租人應返還押金或抵充租約債務後之賸餘押金
◆ 承租人轉租應經出租人同意
◆ 出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕，及於修繕期間不能居住使用，得請求扣除該期間全部或一部之租金
◆ 租賃關係消滅時，出租人應結算租金及相關費用並會同承租人辦理點交，及應明示不以不定期限繼續契約之意思表示
◆ 租賃雙方得提前終止租約之情事；遺留物處理程序及得由押金扣除處理費用等。

三、「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，具有法律強制禁止的效力。
◆ 出租人及承租人之權利義務:
出租人:交付租賃物、承租人:給付租金
◆ 租賃契約的期限，定期租賃不得超過二十年。不動產租賃期限超過一年，也沒有簽立字據，視為不定期限。

四、房屋租賃收回房屋的限制
土地法第100條(民法的特別約定)
◆ 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
◆ 107年6月27日施行之租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅管理條例）租賃住宅管理條例為民法及土地法之特別法:
租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：…二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。…出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。

五、房客甚麼情況可以提前終止租約嗎？
租賃住宅市場發展及管理條例§11
租賃期間發生下列情形之一，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：
一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。
二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。
三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。
四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人