法律小常識

建業化工公司為與建所需廠房，向王立明購買土地一筆，價金五千萬元，並已支付部份價款三千萬元，王立明明知建業化工公司購買此筆土地的目的，係為建築工廠之用，並且於訂約時，由王立明出具建廠同意書，以便在土地過戶前先行將該土地交付給建業化工公司開工建廠。但於交付後施工前，才發現法令規定當地不得興建工廠，建業化工公司因為無法達成在當地建廠的目的，該筆土地對於建業化工公司已無任何利用價值，於是通知王立明解除買賣契約，並要求王立明退還已收取之部份價款，王立明則不以為然，認為該土地是否能建築工廠，應是建業化工公司自行承擔之風險，與其無關，而不同意解約。

買賣契約的出賣人，除依法應擔保出賈之物具有該物之通常效用外，如訂約時買賣雙方約定出賈之物尚須具備某種預定之效用或用途，那麼出賣人所交付之物，便必須具有契約所預定的效用或用途。但是，如果出賣人所交付之物，並不具有契約預定之效用的話，出賣人便違反其應負之物的瑕疵擔保責任。

王立明於出售該筆土地時，明知建業化工公司購買該筆土地的目的，即為興建工廠之用，此由王立明於訂約時便出具建廠同意書可以得知，交付後發現該土地因法令之規定不得在其上興建工廠，便是預定效用的瑕疵。

而且這種預定效用的瑕疵，對本案的土地買賣交易影響非常重大，因為如不能用來興建廠房，購買該土地對建業化工公司將無意義。而且禁建工廠之土地，其經濟價值對於買受人建業化工公司而言必定不如預期，因此該土地經濟價值的減少，亦構成該土地之瑕疵，亦應由出賣人王立明負其責任。

建業化工公司如於訂約時不知有上述之瑕疵，而於發現上述二種瑕疵之後，即時通知王立明，該公司可以在該土地交付後的六個月內，同王立明表示解除買賈契約，退還該土地，並且向王立明要求返還已支付之部份價款三千萬元，並附加自支付持起按年息5%計算之利息。

買賣契約的出賣人，除負擔「權利的瑕疵」擔保責任外，尚須負擔「物的瑕疵」擔保責任。物的瑕疵，包括出售物價值減損的瑕疵、通常效用的瑕疵、預定效用的瑕疵、保證品質的瑕疵。

本案例中所描述之事實，屬於預定效用的瑕疵與價值減損的瑕疵。買賣之物是否應具有某種預定之效用或用途，雙方宜於書面買賣契約中明定，以便證明出賣人有擔保出賣之物具有該預定效用的責任。如出賣之物不具有該預定效用，便發生預定效用的瑕疵。而且如果出賣之物不具備預定效用，對於買受人而言，其經濟價值也必定減損，亦發生價值減損的瑕疵。

出賣人所負的瑕疵擔保責任，因為是一種擔保責任，所以瑕疵的發生，與出賣人是否有故意或者是過失無關，所以出售之物的瑕疵，縱使並非出賣人之故意或過失所造成的，出賣人仍應負擔法律責任。

出售之物如有上述各種物的瑕疵，買受人依法可以解除契約，或請求減少買賣的價金，但如依其情形，解除契約對於出賣人而言顯然是有失公平的情形，買受人只得請求減少買賣價金。