法律小常識

東方電腦公司急需購買營業用店面一處，幾經考量終於與屋主陳華明達成協議，陳華明願以二十萬元之售價出售其所有之店面給東方電腦公司，雙方順利的完成付款與房屋及土地之過戶登記。東方電腦公司正準備遷入剛購得的店面時，卻遭慶眾商行的負責人李智洋阻攔，李智洋主張他與原屋主陳華明於一年多前所簽訂的租賃契約尚有六個月才到期，因此租期尚未到期之前，東方電腦公司不得遷入使用，東方電腦公司頓時如同晴天霹靂，不知所措。

本案例中該店面的原所有權人陳華明先將該店面出租給慶眾商行的負責人李智洋，因此在租期屆滿前，承租人李智洋對該店面有使用權及收益權，而出租人陳華明仍然對於該店面的所有權有處分權，故於租賃期間內，陳華明可以將該店面出售，並辦理所有權移轉登記給東方電腦公司，並不須要得到李智洋的同意。

但是為了保護承租人的利益，法律規定新的所有權人東方電腦公司必須概括承受原來陳華明與李智洋的租賃契約，也就是說，李智洋在原租賃期間尚未屆滿前，對該店面仍有使用權及收益權，東方電腦公司受到該租約的限制，不得使用該店面，而僅可以將取得該店面所有權的事實，通知李智洋，並要求季智洋自通知時起應支付租金給東方電腦公司，這就是所謂的「買賣不破租賃」的原則。

然而陳華明出售該店面給東方電腦公司，依法應擔保第三人就該店面對於東方電腦公司不得主張任何權利，由於李智洋對於該店面得向東方電腦公司主張使用權及收益權的存在，陳華明便違反了出賣人的權利瑕疵擔保責任，東方電腦公司得依債務不履行的規定，向陳華明主張解除買賣契約退還價金，並要求損害賠償，包括所受的損害以及所失的利益。

本案例亦屬於出賣人之權利瑕疵擔保責任之情形。購買房地產前，買受人除應查證產權以便瞭解出售人是否為真正的所有權人，以及該出售之房地產上有無設定抵押權、典權、地上權等第三人之權利之外，並應查明有無出租與第三人之情況。

房地產的他項權利登記如抵押權等，均可向房地產所在地之地政事務所申請登記謄本加以查明，但是第三人的租賃權由於不須登記，查證較為困難，亦較容易被忽略，故除應至房地產所在地實地查看，以了解是否有出租第三人的情形外，更應於買賣契約中明定由出賣人負責點交該房地產給買受人，若屆時無法點交時，買受人得解除買賣契約，並請求違約金之損害賠償。