法律小常識

爭鋒貨運公司為設置所需之停車場，同土地所有權人林乙任購買一筆土地，雙方約定買賣價金為三千萬元，爭鋒貨運公司業已支付全數價款，而林乙任亦已將該土地所有權完成移轉登記給爭鋒貨運公司。其後，爭鋒貨運公司發現所領得之土地所有權狀上，竟有環球商業銀行登記的抵押權，原來林乙任將該土地出售給爭鋒貨運公司之前，已向環球商業銀行貸款二千萬元，並以該土地設定抵押權給環球商業銀行，爭鋒貨運公司擔心該土地會遭環球商業銀行向法院聲請拍賣，爭鋒貨運公司因擔心將喪失該土地所有權，而不知如何是好。

本案例中林乙任出售土地給爭鋒貨運公司，依法有義務移轉該土地之所有權給爭鋒貨運公司，故必須配合爭鋒貨運公司辦理土地所有權移轉登記，並應將該土地的占有交付給爭鋒貨運公司。

同時，出賣人林乙任必須擔保讓土地沒有權利上的瑕疵，亦即林乙任必須擔保第三人就所出售之土地不得對爭鋒貨運公司主張任何權利，而他所出售之土地上有環球商業銀行設定之抵押權，便是該土地所有權上的瑕疵。

由於林乙任在出售該土地給爭鋒貨運公司前，為了向環球商業銀行申辦貸款二千萬元，而將該土地設定抵押權給環球商業銀行，做為貸款債權的擔保，在該貸款金額未經完全清償，並塗銷該抵押權之前，抵押權的存在不受土地所有權移轉的影響，因此爭鋒貨運公司受讓該土地的所有權，亦同時承受環球商業銀行對該土地享有抵押權的事實。

因此，當林乙任的貸款清償期到期後，如果未能履行清償義務，環球商業銀行便得實施其抵押權而聲請法院拍賣該土地，以拍賣所得價金取償。而爭鋒貨運公司對於該土地的所有權，將因法院拍賣給參加拍賣的拍定人，而喪失所有權。

由本案例之事實可知，林乙任違反權利瑕疵擔保責任，買受人爭鋒貨運公司得主張林以任須負債務不履行的法律責任，亦即爭鋒貨運公司得主張解除買賣契約退還價金，或代為清償借款，塗銷抵押權後請求損害賠償。

買賣契約成立生效後，將使雙方當事人產生法律上的義務，就出賣人而言，產生交付標的物及移轉所有權的義務，同時出賣人亦因此負擔瑕疵擔保的責任。所謂瑕疵擔保的責任分為「權利的瑕疵擔保」與「物的瑕疵擔保」二部份，所謂的權利的瑕疵擔保係指 :
一、如果出售的是物，出賣人必須擔保第三人就所出售之物對於買受人不得主張任何權利；
二、如果出售的是權利，出賣人必須擔保，所出售的權利確實存在。

本案例便是屬於第一種情形，物之出賣人必須擔保第三人對於該物不得向買受人主張任何權利的情形。本案例中因為出售之土地有權利上的瑕疵，而出賣人未能除去該瑕疵，亦即未能於過戶前先付清貸款並塗銷該土地上之抵押權，過戶後買受人便可主張出賣人應負債務不履行的責任。

但是為了避免此種情況的發生，在買賣契約締約之前，建議買受人必須做好產權查證的工作，例如買受人應先向土地所在地之地政事務所申請土地登記簿謄本，以查明該土地是否已有第三人的抵押權或地上權等之登記，並查明該土地所有權是否被限制移轉，如假扣押、查封、破產登記、預告登記等。
如果發現所購房屋或土地有第三人設定之抵押權，最好先由出賣人清償其貸款並塗銷抵押權後，再簽訂買賣契約，如果出賣人期待利用出售之價金來清償貸款時，買方應將賣方抵押貸款之金額保留作為買賣價金之尾款，俟房地移轉過戶後，雙方再會同清償貸款並塗銷抵押權，切忌一次付清全部價金。