法律小常識

何明璋擁有位於台北縣新店市的一筆土地，他將該土地以一億元的售價出售給晉業建設公司，並且業已收取晉業建設公司所支付的定金五百萬元，但是雙方尚未完成書面買賣契約的簽訂。
二個月後，當晉業建設公司通知何明璋完成買賣契約書的簽訂，並準備付款及過戶事宜時，何明璋深表歉意的表示，一個月前旺欣百貨公司出價一億五千萬元向他購買該筆土地 ; 由於買價高出太多，令其無法拒絕，因此已經和旺欣百貨公司簽約，並已將該土地所有權過戶給旺欣百貨公司，希望晉業建設公司同意接受退還所收之定金。

買賣契約的成立，應有買受人與出賣人雙方相互表示成交的意思，也就是一方願買，另一方願賣的意思表示，但是由於買賣契約的內容涵輔虒`甚多，法律不要求雙方當事人對於每一個細節都必須完全討論，只須對於買賣的標的物及買賣價金相互同意，買賣契約便已成立，而且如果賣方已向買方收取定金的話，買賣契約便被法律視為成立了。因為何明璋業已收受晉業建設公司支付的定金五百萬元，那麼雙方的買賣契約便已成立。

本案雙方當事人雖然尚未完成書面買賣契約書的簽訂，但是並不影響既已成立生效的買賈契約，因為法律並不要求買賣契約必須以書面的方式來完成，口頭成交的方式也是可以的，只是如無書面契約，雙方將來在舉證買賣契約的成立與內容時，較為因難。

然而，買賈契約成立後，買受人只取得向出賣人請求交付出售之物並移轉該物所有權的權利，在出賣人尚未履行其義務前，買受人並未取得該物的所有權，因此，何明璋雖與晉業建設公司有買賣土地的契約關係，在未辦理所有權過戶登記前，何明璋仍是該土地所有權人，晉業建設公司並未取得所得權。

何明璋事後二度將該土地出售給旺欣百貨公司，並隨即辦理土地所有權移轉登記給旺欣百貨公司，旺欣百貨公司便取得該土地的所有權，因此晉業建設公司雖與何明璋簽約的時間較早，但並未因此取得該土地的所有權，亦末取得優先受讓該土地所有權的權利，故不得向旺欣百貨公司主張任何權利。

但是，何明璋因為一物二賣的結果，以致無法履行與晉業建設公司的買賣契約，此乃因為可以歸責於債務人即何明璋的原因，而造成何明璋給付不能的情形，晉業建設公司得向何明璋請求債務不履行的損害賠償，包括所受損害以及所失利益，另外何明璋還必須加倍返還亦即一千萬元之定金。 買賣契約成立生效後，只會發生當事人間債權與債務的法律關係，並不會當然產生出售物所有權移轉的法律效果，所以買受人只有請求出賣人履行買賣契約的請求權，並不因為買賣契約就當然取得出售物的所有權。同理，出賣人也只有請求買受人履行買賣契約的請求權，並不因為買賣契約就當然取得買賣價金的所有權。因此，當事人之一方即債權人當然希望他方即債務人能夠自動履行其義務，不過，如果債務人未能履行其義務的話，如是因為可歸責於債務人的原因，那麼債權人便可以聲請法院強制執行或請求損害賠償。

在「一物二賣」的情形，兩個買賣契約都是有效的，兩個買受人訂約的時間雖有先後，但取得的權利卻是平等的。買賣契約訂立在先者，並沒有取得優先受讓出售物之權利，而是以所有權移轉在先者，取得該物之所有權，當然出賣人則會因此對於另一買受人陷於無法履約的狀況，而必須負擔債務不履行的責任。

因此，實務上為避免土地所有權人一物二賣的情況，購買在先的買受人應向土地所在地之地政機關辦理「預告登記」，以保全移轉土地所有權的請求權，在預告登記未塗銷前，如果土地所有權人將其土地所有權移轉於第三人是無效的，以防止出賣人二度出賣而因此喪失先機。