Q: 律師大人您好:
最近我買了預售屋(尚未完工)不喜歡故托仲介賣出,應該和買方去建商換約產生糾紛
1. 請問因建商拖延換約時間符合仲介契約上"非歸責買方或賣方之因素"嗎? 因而產生違約金(一天1/1000)需要付嗎? 買方於匯款時自動先扣掉這筆,是不是算違約呢?
2. 買方和仲介簽完約,錢也已經進保管專戶,之後應該和我們相約換約,但是卻宣稱裝潢顏色不喜歡,要我們補貼費用.我們被仲介半強迫簽下補貼買方8萬元以及上述的違約金,請問有法律效用嗎? 買方和仲介簽約應該是概括承受我們賣方和建商的約,不能要求我們付這部份錢吧? 協議書上的名目是"房屋變更設計之補償",但是如果我們沒有違法違約,為何要補償? 這樣的協議書違法了嗎?
深受煎熬,懇請幫忙.
A:
1.違約金是雙方約定的違約事故時所產生的請求權，對方若認為成立，可以主張抵銷而從他應該給付的價款中
扣除，但您認為這不算是可歸責於您的事由，如您已盡催告義務，而是建商不遵守約定等不可歸責於您的事
由，則您可發函催告對方，表示所主張抵銷不合法，價款仍有積欠，並催告對方依約繳交價款。對方若有不
同認定，則針對此事，可能必須經判決或調解，始得確認此件違約金債權是否成立。
2.所謂「半強迫方式」為何？若只是勸導，則您既然已經簽約，就要照約定走，否則簽約有何效力可言！原本 買方買下預售屋，照建商方式是一般概念，只是您又跟他簽了補貼費用，主要是因為這個新的協議，原則上就必須要遵守。依照契約自由原則，這樣約定並沒有違法。
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