法律論壇

A:  [quote:c4f63917ce="林先生"]律師您好


房屋買賣,買方開具一張給第三人(仲介公司)的指名支票(即期,禁背轉讓,並設但書條件如下:於屋主將房貸餘款証名明傳真後,將支票交予屋主之但書),當作簽約金,雙方契約成立.屋主有交付所有權狀及印鑑證明予代書(未交印鑑),該支票交給第三人保管

1,屋主於隔日將但書完成條件後,該第三人並未將支票轉交屋主,或交付票面同等金額於屋主
2,第三人並未於支票到期日後將支票兌現,以確定買方是否有付款能力
3,簽約五日後,屋主尚未受領任何買賣價金,遂主張買方違約而解除契約,買方不理,持續扣存其證件
4,於簽約後,一個月,買方仍未將該支票兌現

以上,,買方有多次買賣不動產經驗,與仲介熟識;仲介人員有仲介經驗20多年;;代書是該公司之約任代書

請問:
1契約成立後,買方及其委託第三人不付款,,契約是否有效?
2屋主依民法給付不能解除契約是否成立??(已有存證信函通知)
3該支票,以第三人名義為受款人(禁背,且無兌現)是否可列為簽約金?
4.如何主張將證件取回,,並主張買方違約賠款?
5本人懷疑該三員串謀,騙取本人之不動產,,(開立支票,,不兌現,,)並以契約成立,,若本人在未受領任何價金之下,,將不動產移轉移給買方,如何保全自身權益?[/quote:c4f63917ce]
您好：
茲就所提問題略答如下：
1、只要買賣雙方就買賣的標的即房屋，達成合意，契約即已成立，無關事後有無付款，付不付款僅為契約履行的問題。
2、此應該不是「給付不能」的問題，應是價金給付遲延，經催告得否解除契約的問題。
3、若雙方有此協議，自可列為簽約金(不是很了瞭此提問)。
4、或許可以存證信函催告其違約的事由，並請求將該證件返還。
5、這應該區分為二件事：一、你是認為他們騙你；二、或者你要請求買賣價金，應該是不同的。
因有時題意不甚明白，以上意見謹供參酌。

A:  對於您的問題，回覆如下：
1契約成立後,買方及其委託第三人不付款,,契約是否有效?
ans：不動產買賣契約祇要當事人就標的物、價金等契約重要事項達成協議，契約就已有效成立，至於之後不付款，是屬於債務是否履行的問題。


2屋主依民法給付不能解除契約是否成立??(已有存證信函通知)
ans:因為您說契約約定「買方應於賣方（即屋主）將房貸餘款証名明傳真給買方後支付買賣價金」，所以如果買方不依約履行，則屬於給付遲延，依民法第２５４條買方若在賣方定期催告仍不給付價款的話，可以解約

3該支票,以第三人名義為受款人(禁背,且無兌現)是否可列為簽約金?
ans:是否列為簽約金，必需看契約是否有約定把這張支票當為簽約金。依一般實務，此支票的金額通常就是買賣價金的一部分，應屬於簽約金

4.如何主張將證件取回,,並主張買方違約賠款?
ans:您可以發存證信函給仲介，通知本件因買方違約解除，請仲介返還證件，並依契約要求買方支付違約賠償金。但是一般仲介不太敢擅自返還，所以您可以到鄉鎮市公所的調解委員會聲請三方協調

5本人懷疑該三員串謀,騙取本人之不動產,,(開立支票,,不兌現,,)並以契約成立,,若本人在未受領任何價金之下,,將不動產移轉移給買方,如何保全自身權益?[/quote]
ans:您可以向地政事務所查詢是否在辦理所有權移轉登記，如果已送件，那您可以用該不動產存有私權爭議，向地政事務所表示異議，阻止過戶行為。同時也建議您去變更您的印鑑證明，不過您之前的印鑑證明仍在三個月內會被地政事務所承認，在此一併提醒您。

[quote:7290a99323="林先生"]律師您好


房屋買賣,買方開具一張給第三人(仲介公司)的指名支票(即期,禁背轉讓,並設但書條件如下:於屋主將房貸餘款証名明傳真後,將支票交予屋主之但書),當作簽約金,雙方契約成立.屋主有交付所有權狀及印鑑證明予代書(未交印鑑),該支票交給第三人保管

1,屋主於隔日將但書完成條件後,該第三人並未將支票轉交屋主,或交付票面同等金額於屋主
2,第三人並未於支票到期日後將支票兌現,以確定買方是否有付款能力
3,簽約五日後,屋主尚未受領任何買賣價金,遂主張買方違約而解除契約,買方不理,持續扣存其證件
4,於簽約後,一個月,買方仍未將該支票兌現

以上,,買方有多次買賣不動產經驗,與仲介熟識;仲介人員有仲介經驗20多年;;代書是該公司之約任代書

請問:
1契約成立後,買方及其委託第三人不付款,,契約是否有效?
2屋主依民法給付不能解除契約是否成立??(已有存證信函通知)
3該支票,以第三人名義為受款人(禁背,且無兌現)是否可列為簽約金?
4.如何主張將證件取回,,並主張買方違約賠款?
5本人懷疑該三員串謀,騙取本人之不動產,,(開立支票,,不兌現,,)並以契約成立,,若本人在未受領任何價金之下,,將不動產移轉移給買方,如何保全自身權益?[/quote:7290a99323]